CEFURDS

Chung cư 10 năm: Một giai đoạn cho sự quá độ

Chung cư Việt Nam sau một giai đoạn bùng nổ và phát triển từ thời những dãy nhà tập thể cũ, giờ đã bước sang thế hệ thứ tư.

Đặc biệt, 10 năm qua đã đánh dấu một giai đoạn “quá độ”, 10 năm để nhận thấy xã hội cần gì, đã làm gì và sẽ được gì. Đã đến lúc, chúng ta cần đánh giá, chọn lọc và rút ngắn khoảng cách để có những khu nhà chất lượng bền vững thực sự, tránh tạo nên những khu ở sớm bị xếp vào hàng "rác đô thị" sau

Thiết kế thiếu tính “thông minh”

Trên thực tế, trình độ thiết kế nhà cao tầng tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế. Việc thiết kế các phòng ở còn thiếu thông thoáng, chưa tận dụng được ánh sáng và luồng gió tự nhiên khiến cho nhà ở chung cư trong quan niệm vẫn là “sự lựa chọn thứ cấp” đối với người dân. Thêm vào đó, tính “học hỏi” quá mức, dẫn tới “sao chép” y nguyên các mẫu chung cư nước ngoài mà không tính đến những thói quen sinh hoạt và điều kiện khí hậu Việt Nam cũng cho ra đời những thế hệ chung cư chưa thực sự phù hợp.

Về mặt quy hoạch, nhà cao tầng đang được quan niệm như một tập hợp căn hộ hơn là một cấu trúc đơn vị ở hoàn chỉnh. Các yếu tố tiêu chuẩn về không gian mở, môi trường giao tiếp, các dịch vụ hạ tầng xã hội chưa thỏa mãn được yêu cầu của người ở, chất lượng không gian ngoại thất chưa đạt chuẩn. Kết cấu nhà chung cư cũng chưa kịp theo với đòi hỏi của kiến trúc, thiếu kinh nghiệm trong tính toán dẫn đến thiên về tính an toàn, đôi khi vì khả năng tính toán hạn chế mà ép kiến trúc đi vào các giải pháp không hợp lý. Các giải pháp đó làm tăng chí phí đầu tư xây dựng của công trình, mặt khác nó hoàn toàn gây ra nhiều ảnh hưởng bất lợi về vấn đề thông thoáng. Một số nhà cao tầng giai đoạn đầu vì tính “ăn chắc mặc bền” cố hữu dẫn đến công trình bị cứng nhắc, khó cải tạo và nâng cấp khi điều kiện sống thay đổi. Kỹ thuật còn nhiều nhược điểm về chất lượng thang máy, hệ thống cung cấp điện, nước, cứu hỏa, hệ thống an ninh, thông tin... Các thiết kế mới chỉ tập trung thể hiện được những mặt “nổi”, tức là mới giải quyết khâu ở cho người dân, còn sự tiện ích, tính thông minh cũng như những cảm nhận sống, sự bền vững với môi trường thì vẫn còn là những bài toán lớn chưa được nhiều người chú trọng.

Nhận thức và khả năng quản lý còn bất cập

10 năm hình thành, nhà chung cư dường như là một “phát kiến” ưu việt cho sự phát triển đô thị. Tuy nhiên, nhận thức về môi trường sống tại chung cư cao tầng của người ở, đối tượng sử dụng, đối tượng chi trả cho các hoạt động đầu tư cũng như khả năng quản lý loại hình nhà ở này còn khá nhiều bất cập. Có thể thấy, người ở chưa có điều kiện trải nghiệm và cũng chưa được hướng dẫn, cung cấp thông tin đầy đủ về những thuận lợi, bất lợi của điều kiện sống trên các ngôi nhà cao tầng, các quyền lợi cũng như trách nhiệm của họ với môi trường, không gian ở mới. Với những hộ dân này, có lẽ, nhà chung cư với họ cũng chỉ coi như một “chỗ ở trên cao” cao cấp hơn mà thôi.

Trước sức ép về vấn đề nhà ở, lợi dụng cơn sóng trên thị trường BĐS và sự kém hiểu biết của người ở, hàng loạt ngôi nhà chung cư chất lượng kém ra đời. Điều này, cả người thiết kế và nhà đầu tư đều biết rõ. Có một điểm khác biệt, đó là chủ của những căn hộ chung cư này lại không phải là “chủ đích thực”. Họ mua với mục tiêu đầu cơ là chủ yếu. Chính vì vậy, điều họ quan tâm hàng đầu là diện tích và giá tiền. Người ở không được hưởng những lợi ích mà đương nhiên phải có. Điều này vô hình chung đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư được đà bỏ qua những yêu cầu về tiện ích.

Bên cạnh đó, giai đoạn quá độ vừa qua cũng bộc lộ rõ những nhược điểm trong phương thức phát triển đô thị mới. Đô thị mới không phải là tập hợp của các ngôi nhà riêng lẻ, các chủ đầu tư riêng lẻ trên một khu đất đã quy hoạch. Nhiều chủ đầu tư (kể cả thứ cấp) trên một khu đô thị mới chỉ có thể là phương thức quản lý của các loại hình nhà ở thấp tầng, quy mô nhỏ. Việc các chủ đầu tư né tránh, chậm trễ xây dựng các công trình dịch vụ công cộng, hạ tầng đã cam kết chính là hệ quả của phương thức phát triển này. Đồng thời, việc quản lý các khu đô thị cũng nảy sinh nhiều vướng mắc. Tình trạng thiếu nước, hay thu các loại phí dịch vụ quá cao so với quy định từ lâu đã trở thành phổ biến trong nhiều khu chung cư, ngay cả các khu được cho là “cao cấp” hiện nay. Vụ “lùm xùm” tại Keangnam thời gian này chính là một ví dụ điển hình cho sự bất cập, thiếu tính chuyên nghiệp trong phương thức quản lý. 

10 năm cho một giai đoạn “quá độ”

Không ai quy định, cũng như khẳng định, giai đoạn “quá độ” này sẽ là 10 năm, hay lâu hơn nữa. Tuy nhiên, muốn rút ngắn được nó, bên cạnh việc nhanh chóng ban hành các tiêu chuẩn chặt chẽ về kiến trúc, quy hoạch, về kỹ thuật, hạ tầng... Nhà nước cũng cần đưa ra các chính sách đồng bộ.

Người dân, những chủ sở hữu đích thực cần nhận thức đầy đủ về quyền lợi, cũng như những nghĩa vụ của mình. Từ đó, trách nhiệm và yêu cầu đối với nhà tư vấn, nhà đầu tư cũng được nâng cao. Đồng thời, việc quy hoạch các khu chung cư, khu đô thị và chiều cao công trình cũng là những vấn đề cần chú ý. Khu vực nào được phép xây dựng với mật độ cao, khu vực nào cần giãn... điều này phụ thuộc nhiều vào cơ sở hạ tầng cũng như chính sách phát triển của địa phương. Việc phát triển nhà chung cư cũng cần tính toán phù hợp với điều kiện sống, văn hóa và khả năng chi trả của người dân tại từng thời điểm.

Tại các nước phát triển, nhà chung cư đã đi vào giai đoạn chuẩn mực về diện tích căn hộ, cơ cấu, bố trí kiến trúc cũng như các vấn đề kỹ thuật. Hiện nay, sự nâng cấp đang tập trung vào khía cạnh nội thất trong nhà và không gian ngoài nhà, trong đó nổi bật với việc ứng dụng các công nghệ mới, mô hình thiết kế bền v ững mới, giảm thiểu tác động tới môi trường. Các vấn đề tiện nghi của không gian mở, chất lượng thẩm mỹ của kiến trúc cảnh quan, chất lượng các tiện ích công cộng, tính an ninh, khả năng kết nối với giao thông công cộng... cũng là yếu tố cạnh tranh thu hút người ở giữa các khu đô thị với nhau. Đây là điều mà chung cư Việt Nam trong thời gian tới cần hướng đến.

Việc đánh giá chất lượng chung cư cao tầng không phải chỉ là vấn đề kỹ thuật mà là ở tỷ lệ cây xanh, mặt nước, chất lượng trường học, sân chơi, bể bơi, sân tập thể thao, dịch vụ công cộng, nghệ thuật công cộng và một môi trường xã hội lành mạnh, an ninh. Có thể thấy, chung cư Việt Nam từ thời những dãy nhà tập thể cũ, giờ đã bước sang thế hệ thứ tư. 10 năm cho một giai đoạn “quá độ”, 10 năm để nhận thấy xã hội cần gì, đã làm gì và sẽ được gì. Đã đến lúc, chúng ta cần đánh giá, chọn lọc và rút ngắn khoảng cách để có những khu nhà chất lượng bền vững thực sự, tránh tạo nên những khu ở bị xếp vào hàng "rác đô thị" sau này.

Mai Hồng (Theo Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 06/2011) 

Hình ảnh đô thị


Xem hình ảnh về đô thị Sài Gòn tại đây.